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最後更新於 2025-05-22，由作者 阿宅地產顧問 更新
從川普發動關稅戰之後，經濟情勢詭譎多變，房價的變動讓人難以預測。雖然中古屋開價已有鬆動，但預售屋價格仍繼續創高，在這種漲跌互見的情況下，想買房要怎麼出價，才不會買貴變成冤大頭呢？
有近十年銀行工作經驗的阿宅顧問告訴你一個小技巧，不用煩惱了，讓銀行來幫你吧，只要善用銀行的線上鑑價系統，就可以了解你想買的房子，在銀行眼中到底值多少？。
銀行的線上估價系統，是應用實價登錄資料，及各銀行內部估價模型建置的。輸入地址、屋齡、坪數等簡單房屋資料後，就能得到房價的初步預測結果。最棒的是，由於是銀行網站，還可以進一步評估房子的貸款條件，買房出價連同房貸詢價一次搞定，是不是很棒呢？
這年頭要買房，貸款最大。貸不貸的到款，決定了你能買得起多少錢的房子。雖然買房個案狀況不一，牽涉到複雜的議價過程，如果出價完全參考銀行估價，並不一定能讓你買到房。。
但透過銀行估價，至少讓你有個底，讓你知道銀行怎麼看待這間房子的合理價格，以及貸款的可能金額。如果要再往上加價，因為銀行評估房貸額度可能貸不了更多，自備款就要準備多一點。了解這些相對的價格關係之後，會幫你在買房財務規劃上更加明確。
但要提醒，銀行的線上估價，並不是銀行決定房貸放款金額最終的估價結果，只是給你一個快速的價格參考。因此，如果最後確定要跟該銀行貸款，還是要以房貸專員確認估值為實際貸款依據喔！
這是因為考量風險管控，銀行內規有各類減價規定。要取得借款人及房屋詳細的基本資料，甚至到現場估價確認屋況，才能仔細評估最後估值。
由於各銀行估價模型不同，估價結果自然不同，加上使用介面各有特色。要怎麼選擇呢？
幫大家做個實測吧。以下選擇了三家銀行，並隨機挑選一筆實際登錄最新成交資料，再將其地址輸入三家銀行的線上估價系統。藉由比對實價登錄實際成交數值與各銀行線上估價結果，來檢視各家銀行線上估價系統估價結果精準度，及使用介面的友善程度。大家可以參考看看！
我們挑選的比較基準為2025年2月成交之實價登錄個案，產品類型為台北市大安區12樓電梯大樓，樓層位於9樓，坪數約29坪，屋齡41年，成交單價約102.54萬元/坪，成交總價3,000萬元。
中國信託銀行線上鑑價
屬文字加圖形之使用介面，輸入”地址或社區名稱”後，系統內若有資料，將自動帶出”建物類型”、”屋齡”及”總樓層”資料，後續僅需自行輸入”樓層”及”坪數及車位資料”即可，對使用者較為方便。
線上估價結果為區間數值，估值為2,411.3-3,156.6萬元。使用者須自行判斷該物件之合理價格，實際成交價格介於估價結果區間，評估結果尚稱準確。除顯示系統估價結果外，並於地圖上標示欲查詢之房屋位置。但地圖上並未同時顯示周邊之同性質實價登錄案例，若欲比對其他實價登錄案例價格，須另行點選才能查詢。
網站名稱：中國信託
操作介面：🏠🏠🏠🏠
使用難易：🏠🏠🏠🏠🏠
內容實用：🏠🏠🏠🏠
綜合評價：🏠🏠🏠🏠
玉山銀行線上鑑價
屬文字加圖形之使用介面，需輸入”房屋型態、屋齡、地址、坪數、所在樓層、總樓層、車位資料”，所有房屋資料均需由使用者自行輸入。
線上估價結果為區間數值，估值為2,722-3,001萬元。使用者須自行判斷該物件之合理價格，實際成交價格介於估價結果區間，評估結果尚稱準確。除顯示系統估價結果外，並同時於地圖上標示欲查詢之房屋位置以及周邊之同性質實價登錄案例。實價登錄案例並提供列表，查詢更為方便。使用者可由案例之相對位置及條件差異，自行比對系統估值是否合理，使用上十分便捷。
網站名稱：玉山銀行
操作介面：🏠🏠🏠🏠🏠
使用難易：🏠🏠🏠🏠
內容實用：🏠🏠🏠🏠🏠
綜合評價：🏠🏠🏠🏠🏠
永豐銀行線上鑑價
屬文字加圖形介面，需輸入“房屋型態、使用型態、地址、所在樓層、總樓層、屋齡及坪數、車位資料”，所有資料均須自行輸入。
線上結果僅提供貸款金額，最高可貸款金額為2,201萬元。若以貸款8成反推，估值為2,751.25萬元。系統產出結果為貸款金額，較難判讀合理成交金額，但對僅需得知貸款資訊之使用者較為方便。除顯示系統查詢結果外，並於地圖上標示欲查詢之房屋位置以及周邊之同性質實價登錄案例。
網站名稱：永豐銀行
操作介面：🏠🏠🏠🏠
使用難易：🏠🏠🏠🏠
內容實用：🏠🏠🏠🏠
綜合評價：🏠🏠🏠🏠
三家銀行線上估價，各有其優缺點，大家可以去試用看看，並選擇最符合需求的銀行。在我的新書《給首購族的聰明買房術》，還有介紹其他更多免費估價資源。透過幾個免費估價網站的交叉比對，就能讓你買房不買貴，抓出買房的合理價囉！
