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最後更新於 2024-05-03，由作者 阿宅地產顧問 更新
先前有個房市新聞，買方因為房屋占用鄰地，導致銀行拒絕放貸，只能含淚解約。購買過程中，原屋主及仲介提供的「不動產說明書」均未告知有占用鄰地情況，導致最後大家白忙一場。要怎麼自行產權調查避免這種狀況呢？
不動產說明書要仔細看
「不動產說明書」其實是我們買房時，最重要的文件之一。說明書內容包含產權、使用現況、周邊環境及交易條件等相關交易資訊，如果發生爭議(要告人)，會是重要的佐證資料。
但現況除了部分仲介直營體系，「不動產說明書」是由總公司統一製作外，都是店頭自己來。由於專業良莠不齊，在沒有足夠的仲介產權調查訓練下，可能會發生類似本案的情況。
其實產權調查應該是不動產專業人員具備的基本能力。以阿宅待過的直營體系鑑價部為例，所有的估價人員，都必須從學習製作「不動產說明書」開始，在師徒制的教導，看過上百份地籍資料，製作報告書後，才有資格去接觸不動產估價。
今天阿宅顧問就跟大家分享過去在仲介製作「不動產說明書」的經驗，教你如何自行判斷房屋占用鄰地。
產權調查-如何判斷房屋占用鄰地？
房屋占用鄰地怎麼判斷呢？簡單兩個方法告訴你！
一、看建物謄本標示部的”其他登記事項欄”。如果建物占用鄰地，內容就會加註。
二、看建物謄本標示部的”建物坐落地號”，比對跟賣出的土地地號相不相符，如果不相符，就有占用鄰地的可能。
是不是很簡單？「不動產說明書」裡都有謄本可以看，不然去地政事務所申請也很容易。
如何發現其他重要缺失？
其他仲介產權調查不實，導致「不動產說明書」出現的重要缺失，還包含房子蓋在道路用地、或粗心有二筆土地只寫一筆，最後買方才發現一筆土地沒有一起移轉、甚至有獨立建號車位沒寫這種。要避免以上問題，建議大家怎麼做呢？
當然還是要先看仲介提供的「不動產說明書」確認內容。然後，再用以下方法再行檢查。
先看建物謄本標示部，確認座落哪筆地號，查詢地號的土地使用分區，以免有前述房子蓋在道路用地的情況。
再看土地謄本標示部，確認地上建物建號，跟建物謄本標示部交叉比對。
最後，也可以直接看他項權利部，利用銀行前次設定來確認土地跟建物完整的產權範圍。
買房最重要的就是交易安全，謄本要會看，要會做產權調查，也要學會查詢區域是否有特殊狀況，才不會遇到瑕疵物件喔。
