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最後更新於 2025-06-09，由作者 阿宅地產顧問 更新
想買房的你，一定聽過蛋黃區、蛋白區和蛋殼區。這幾個專有名詞，其實是房地產界用來形容城市不同區域發展程度、生活機能和房價差異的一種比喻。簡單來說，「蛋黃、蛋白、蛋殼」的概念，就是幫你把複雜的房市，切成幾個不同價位、機能、風險的區域。以下文章，阿宅顧問將結合理論及實務，協細說明什麼是蛋黃區、蛋白區、蛋殼區？背後的由來，以及買房時該如何思考。
理解了這些觀念，你就能更清楚該從哪區開始，找到最符合你預算、需求和風險承受度的房子！
蛋黃區、蛋白區、蛋殼區是什麼？
我們可以把城市想像為一顆煮熟的雞蛋，它有中心的蛋黃、圍繞蛋黃的蛋白，以及最外層的蛋殼。
蛋黃區就像荷包蛋的蛋黃，它是整個城市或都會區的最中心、最精華的區域。就是機能最好、最方便、資源最集中的地方。例如台北市信義區及大安區，就是典型的蛋黃區。
蛋白區像荷包蛋的蛋白，它是圍繞在蛋黃區外圍，與蛋黃區緊密相連的區域。交通便利性次於蛋黃區，通勤方便。生活機能已經相當成熟，有自己的商圈、學校、市場、醫院等，可以滿足大部分生活需求。例如新北市的二環區域、如蘆洲、泰山，就屬於新北市的蛋白區。
蛋殼區像雞蛋的蛋殼，是城市最外圍的區域，距離蛋黃區較遠，需要較長通勤時間。通常是較為偏遠的區域。目前生活機能可能還不夠完善，周邊環境或許還在建設中。例如桃園市如龍潭、大溪、觀音等，距離市中心較遠的行政區，就屬於蛋殼區。
蛋黃區理論由何而來？
前面的蛋黃區定義，大家應該都聽過，但應該沒幾個人懂這個說法從何而來。事實上，蛋黃區理論並不是隨便說說，而是有正統的學術理論基礎的。先瞭解背後理論對建立基礎概念很重要，之後才知道如何正確應用價格差異概念，作為買房時的判斷。
蛋黃區、蛋白區出自於都市經濟學的競租理論（Bid-Rent Theory）。如圖說明，縱軸是價格(地租地價)、橫軸是距離。市中心土地是都市最精華土地，由願意付最多錢的人取得，地價最高。零售、工業、住宅等業主為了取得市中心精華土地會相互競爭。
競爭結果就是我們熟知的荷包蛋圖，因為是以距市中心距離區分，土地使用會形成圈狀。第一圈是市中心蛋黃區，因為最精華，必須付最多錢才能取得土地，因此價格最高。蛋白區緊鄰蛋黃區，只要短暫通勤就可以到達蛋黃區，故價格其次，蛋殼在最外圈，區位條件最差，因此價格最便宜。整體價格隨距離蛋黃區遞減，又稱同心圓模式。
所以白話說，蛋黃蛋白競租理論理論的精隨就是，房價就像荷包蛋，價格跟距離成反比。市中心商業機能最好，就像荷包蛋中心的蛋黃，價格最高。隨著距離的增加，房價越來越便宜，往外由蛋白、蛋殼慢慢降低。
透過競租理論，我們可以了解，因為距離市中心的通勤時間及交通成本差距，一般都市房價分佈的合理邏輯，一定是蛋黃區大於蛋白區大於蛋殼區的。
蛋黃區、蛋白區、蛋殼區該怎麼挑？
在了解三種區域差異後，可以思考以下兩點，讓你更清楚如何挑選適合的買房區域。
1.預算限制：如果你預算充足，追求生活品質、頂級機能和保值性，可以鎖定蛋黃區。但如果你預算有限，但仍希望兼顧生活機能和通勤便利，蛋白區會是性價比很高的選擇。最後如果你預算非常吃緊，且不在市中心上班，或是能夠容忍較長的通勤時間，可以考慮房價較為親民的蛋殼區。
2.價格風險：實務上我們常常看到，有些蛋白區的預售屋，價格開的比蛋黃區還要高。明顯違反了都市房價發展的基本邏輯，這時候千萬要小心。如果未來市場持續大好，蛋黃區會補漲，這種蛋白區高價個案，價格坐穩當然沒問題。但如果市場變弱，蛋黃區漲不動，這種蛋白區高價個案，房價就會慢慢回跌，回到低於蛋黃區的正常房價，買房跌價風險就出現啦。
所以當我們在買房時，一定要記住一個原則，就價格風險觀點，不論市場狀況是牛市還是熊市，當不同區域的房價相同時，買房選擇的順序，應該是蛋黃優先於蛋白，蛋殼最後，買房時選區位比較好的，絕對比較安全。但如果各區域的房價已出現較大的差距，相對於漲幅已高的蛋黃區，價格基期仍低的蛋白區或蛋殼區，若有新開發的重大公共建設，反而可能有更大的價格爆發力。另外也要提醒，隨著都市發展，蛋黃蛋白將會改變。所以蛋黃蛋白的區位分布，並不是一成不變的。
最後可以做個結論，在挑選蛋黃區、蛋白區、蛋殼區的房子時，除了生活機能差異外，價差也是重點。當你選擇在區位條件較差的外圍區域，買比市區還貴的高價產品，你就有很大的機率成為賠售的烈士。但如果這些外圍區域產品比起蛋黃區價格尚稱合理，且未來已規劃重大建設，你又願意忍受短期不便，此時當個苦守寒窯多年的王寶釧，也是值得的了。
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