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最後更新於 2024-05-29，由作者 阿宅地產顧問 更新
在房價超高的年代，你也想過買老公寓嗎？老公寓的優點，除了房價較低，虛坪較少，CP值超高之外。大家最重視的一定是都更改建的潛力。沒錯，如果老公寓真的能都更改建成功，房價通常可以賺一倍，房價1千萬轉眼間變成2千萬，簡直跟中大樂透沒兩樣。
但阿宅顧問又要潑你冷水了，台灣大部分的老房子，注定難以都更。為什麼呢?以下將老房都更困難的3個原因告訴你。
都更困難原因：最多都更區域，不是最老舊，而是房價最貴的
以台北市為例，依據2023年Q3房屋稅籍住宅類資料，平均屋齡最老舊的區域，依序是屋齡41年的萬華區(屋齡40年以上占64.32%)，屋齡40年的士林區(屋齡40年以上占59.22%)，以及屋齡40年的松山區(屋齡40年以上占57.53%)。
但依據近十年台北市已核定都更案件資料，已核定都更案件，最多的是房價最高的大安區118件，然後是中山區110件以及中正區85件。平均屋齡最老，40年以上老房最多，最需要都更的萬華區，都更件數只有52件，在台北市12個行政區排第11名。
理論上，越老舊的區域，應該越優先都更。但現實是，建商不是做公益的，決定進不進場，不是看你房子老不老，而是看有沒有錢賺。就算你的房子又老又舊，如果區域沒有開發潛力，房價不夠高，建商無利可圖，也很難有建商會來整合。
都更困難原因：如果周邊還有可開發土地，都更案件不可能多
依2023年10月資料，自1998年都更條例施行以來，全台累計核定之都更案共1,115件、其中台北市都更核定案件622件最多，占55.78%、其次為新北市206件、台中市112件。六都合計1,058件，占全台所有都更案94.89%。
看數據很清楚，都更條例實施這麼久，六都以外還是幾乎沒有都更案。因為台灣大部分縣市，不論是未完全開發的區域或是新開發的重劃區，可開發用地都還有。建商想蓋房子，直接買素地就好。既然不缺開發原料，為什麼要自找麻煩去碰需要時間整合的都更案件。
都更困難原因：頂樓有加蓋/一樓作店面，很難配合都更
如果要改建，危老必須取得100%屋主同意，都更至少也要80%以上。如果公寓有頂樓加蓋，或是一樓是店面，通常會影響屋主的配合意願，較難達到同意門檻，提高改建的難度。
頂樓加蓋雖然沒有登記，但實際使用面積大，都更後無法一坪換一坪，頂樓加蓋屋主一般都會猶豫。而店面是屋主的生財工具，都更時必須搬遷，造成客戶流失。改建以後，分回面寬和室內面積反而變小，店面屋主常會覺得並不划算。
所以如果你想買老公寓賺都更財，可能要看一下，是不是有店面或頂樓加蓋，地點普通，房價不高，周邊又不缺土地。這種老公寓想要都更，除非自費，否則可能沒你想像的容易喔。
