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最後更新於 2024-05-03，由作者 阿宅地產顧問 更新
買房時，通常銷售人員都會提供實價登錄成交行情，作為出價的參考。你可能會想，政府的實價登錄當然可以信任，買房出價只要參考實價登錄再往下打個折，就一定沒問題了。
但你對實價登錄的信任，有時恰好變成少數不肖人士利用你的弱點。
老江湖都知道，如果提供資料全都是假的，很容易就被識破。要騙人，絕對要三分真，七分假。即便是真實可信的實價登錄，如果被誤用，一樣會造成損失。
只要一疊厚厚的實價登錄資料，再加上被關在小房間，不知不覺你可能就相信了高價但其實根本無參考性的實價登錄，議價議了半天，最後還是出了一個超出行情的價格。
實價登錄缺點！3種誤導人的實價登錄案例
身為一個做過8年不動產估價的人。阿宅顧問就來破解，三種利用不適合的實價登錄來誤導人的案例。
一、舊社區用新建案來比：台北市新房子賣到上百萬，中古公寓可能6-70萬還找的到，新建案跟中古屋有巨幅的價差。
當你要買的是中古屋，參考的卻是新成屋的實價登錄，就算是對面社區的成交價，距離超近，買貴也是必然的事。
二、無裝潢用精裝修來比：現在房屋裝修動輒數百萬起跳，出售精裝修的房子，為了彌補裝潢費的支出，價格必然比無裝潢的貴上不少。
要怎麼確認實價登錄成交價是不是帶裝潢？內政部的實價登錄，只要點擊進入交易明細，再看備註，就可以確認是否包含裝潢費用。
三、老商圈用精華區來比：估價有所謂同一供需圈的概念，距離太遠，供需已經無法替代。同樣是中正區，仁愛路跟廈門街的價格天差地遠。
當你參考的社區成交價，跟你要買的房子距離太遠，商圈性質根本不同，價格其實已經不具參考性。當你參考錯誤的實價登錄成交案例來出價，用雞腿來比藍鳥，買貴也只是剛好而已。
選擇適合實價登錄比價的5個原則
那麼，要怎麼選擇適合的實價登錄來比價呢？可以參考以下5個原則：
一、買什麼社區，最好就用相同社區比，價格參考性最好。
二、買老公寓，就用老公寓比，不要用電梯大樓比，屋齡公設比都不同。
三、買2-3房的房子，就用2-3房的房子比，不要用套房比，套房單價比較貴。
四、買沒加蓋的頂樓，就用沒加蓋的比，不要用含加蓋的比，加蓋效益差太多。
五、買一樓住宅，就用一樓純住宅比，不要用可當店面或有停車效益的一樓比，價差會很大。
最後記住，參考實價登錄最重要的原則，就是可比性。要選擇類似的實價登錄來作價格參考，用蘋果比蘋果，橘子比橘子，比較才有意義喔。
