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最後更新於 2025-05-10，由作者 阿宅地產顧問 更新
台南市的發展歷史悠久，擁有豐富的文化資產與歷史景點，如馳名中外的赤崁樓、安平古堡等。這些深厚的文化底蘊不僅提升了在地居民的生活品質，更吸引了絡繹不絕的國內外觀光客。相較於台中或高雄等其他中南部主要城市，台南市的生活成本相對較低，且房價亦顯得更為合理。這對於預算有限的首次購屋者，或是希望降低生活開銷的年輕朋友而言，無疑提供了極具吸引力的選項。
然而，近年來徹底改變台南城市面貌的關鍵驅動力，無疑是南部科學園區的設立。南科的成功招商，吸引了台積電等眾多全球頂尖的高科技企業進駐，創造了眾多的就業機會。在南科所帶來的龐大經濟效益與顯著人口增長的雙重推動下，台南的房地產市場呈現出前所未有的活躍景象。市場上的新建案供給量明顯增加，房地產的交易量也屢創新高。各位若想進一步了解在台南買房的聰明策略，接下來阿宅顧問撰寫的內容你絕對不能錯過！
台南買房哪個區域最有升值潛力？
近年來，在中央政府推動「區域均衡發展」的政策規劃下，台灣南部啟動了多項重大的基礎建設與發展計畫。以台南市為例，透過前瞻建設計畫的推動，不僅改善了基礎的供水、居住環境等設施，更包含了對城市發展具有積極意義的交通網絡及產業招商等規劃項目。那麼，目前台南有哪些正在進行中的重大建設，又將使哪些區域因此受惠，具備更高的房價增值潛力呢？
★重大建設：沙崙智慧綠能科學城
★受惠區域：歸仁區
「沙崙智慧綠能科學城」坐落於臺南高鐵歸仁特區內，計畫面積約62.12公頃。它是台南市擘劃「南科沙崙雙引擎」計畫中的重要一環，旨在透過「南科台南園區」與「沙崙智慧綠能科學城」的共同規劃，驅動台南整體的產業升級與區域發展，進而提升當地產值與居民薪資水平。歸仁高鐵特區除了「沙崙智慧綠能科學城」外，更包含了大台南會展中心以及南台灣首座三井Outlet等重要設施。這個區域結合了產業發展的核心動能，並引進了多樣化的商業與公共建設，未來的發展潛力無可限量。
自2016年計畫啟動以來，「沙崙智慧綠能科學城」已陸續匯聚了中央研究院南部院區、工研院南部院區、綠能科技示範場域、台灣智駕測試實驗室、陽明交通大學台南校區等學研機構。未來，在國科會的資源挹注下，將加速興建符合AI研發所需的Data Center，並積極與國際級廠商合作，滿足AI運算所需的龐大資料與算力需求，目標將「沙崙智慧綠能科學城」打造為台灣重要的AI研發重鎮。
★重大建設：北外環道路
★受惠區域：安南區、北區、中西區、安平區、永康區、及新市區
南科的成功確實為台南帶來了可觀的就業機會與區域發展動能，然而其伴隨而來的負面效應也不容忽視，其中最顯著的就是對周邊交通的衝擊。每到上下班尖峰時段，從市區通往南科的通勤車流，導致台1線、台19線、台17線等主要平面道路以及國道一號、國道八號等高速公路都出現嚴重壅塞，讓通勤族苦不堪言。「北外環道路」的建設通車，將是解決南科塞車問題的關鍵。這條快速道路通車後，預期可將安平至南科的車程大幅縮短約12分鐘，將成為台南重要的交通生命線。
「北外環道路」全名為「台南都會區北外環道路」，其路線串聯了安南區、北區、中西區、安平區、永康區及新市區等行政區。道路全長約13.5公里，分四期進行施工。目前第1期及第3期北外環快速道路已完工通車。第2期路段，從安南區台江大道向西延伸，至永康區溪頂寮大橋，長度約3.1公里，預計將於2025年底完工。而第4期路段，則由永康區溪頂寮大橋向西延伸至台17線大港觀海橋，長度約3.7公里，目前正辦理工程細部設計，預計於2027年底完工。
★重大建設：平實重劃區
★受惠區域：東區
市中心區域由於發展成熟，在都市發展後期往往面臨缺乏大面積可開發用地的瓶頸。因此，在這樣的蛋黃區，若有大面積的土地釋出，其發展潛力自然不言可喻。「平實重劃區」正位於台南傳統的精華區域——東區，是市中心極為少見的大面積整體開發重劃區。區域內擁有大型公園綠地、鄰近知名的購物中心，未來更有捷運路線規劃經過，自然成為台南房市的焦點所在，具備成為台南「信義計畫區」等級的潛力。
「平實重劃區」位於東區與永康區的交界處，地理位置優越，鄰近成功大學、成大醫院、奇美醫院等重要學術醫療機構，並靠近大灣交流道。整個計畫面積達到42.4公頃。其前身為陸軍平實營區及眷村精忠三村。區域緊鄰南紡購物中心商圈，生活機能極為便利，同時擁有佔地高達2.1萬坪的平實公園，提供大型綠意空間。未來，本區尚規劃有平實轉運站，預期未來捷運藍線與綠線將於此交會，進一步顯著提升區域的交通便利性。
台南買房買得起哪個區域？
發展甚早的古都台南，在經歷了一段相對沉寂的時期後，由於南部科學園區所帶來的強勁產業發展動能，再次成為房市發展的熱點。以下阿宅顧問同樣以首購族較能負擔的中古兩房產品作為切入點，透過參考實價登錄房價資訊，方便各位朋友查表對照自己能夠負擔的房貸金額，快速判斷台南哪些區域的房產在你的能力範圍內。
台南傳統的舊市區核心如中西區、東區及北區，主要位於台南的西側。長久以來，台南的都市發展遵循著傳統的同心圓單核心模式，房價也呈現由市中心向外遞減的趨勢。然而，近年來隨著南科的崛起以及高鐵通車等多項政府重大建設的影響，位於南科周邊的善化、新市以及高鐵特區所在的歸仁等區域迅速發展，這使得台南市的發展重心也開始慢慢向東側偏移。
深究其原因，南科效應無疑是帶動近年台南房價顯著上漲的關鍵因素。南科的第一期及第二期園區主要座落於善化、新市及安定區之間。這些區域內的重劃區，因其鄰近科學園區的地理優勢，已成為台南購屋置產的熱門標的。例如善化的LM特區、新市的新和重劃區等，新推案的單價普遍已來到每坪40萬至50萬元以上。
此外，交通建設則是另一個重點，在北外環道路逐步通車後，它有效串聯了南科與市中心，也帶動了沿線其他區域的發展。例如永康的鹽行重劃區，其新推案單價同樣站上每坪40萬至50萬元以上；而位置較為外圍，但新開發建案量大的安南九份子重劃區以及史博館特區，新案開價也已接近每坪40萬元。
整體而言，台南目前房價較高的區域，主要集中在傳統市中心區的東區、北區及中西區；因南科效應而受惠的善化、新市、安定區；高鐵特區所在的歸仁區；市政商圈所在的安平區；以及受南科通勤交通效應帶動的永康區、安南區等。這些區域即使是屋齡較為老舊的中古屋，單價普遍也需要每坪30萬至40萬元。
相較之下，其他欠缺重大建設或產業利多帶動的外圍區域，房價則相對較為平實，仍有機會買到單價在每坪30萬元以下之中古屋物件。
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