地產小秘密

你知道嗎？台灣買房的主力族群是25 歲以上未滿 45 歲的年齡層，城市裡這些人口增加越多，隱含著房市潛在需求也越多。

那麼這些買房主力增加最多、買房人口紅利最高的城市是那些呢？

嗨嗨，大家小時候都看過海賊王吧？

故事裡海盜會把搶奪而來的金銀財寶，埋在藏寶圖中標示「X」的地方。如果你找到了海盜藏寶圖，只要跟著地圖走，找到標示「X」的位置，這輩子就不愁吃穿了！

真實世界裡應該不會有海盜藏寶圖，但在我20年房地產經驗中，發現了房地產市場也有跟藏寶圖同樣珍貴的東西。

嗨嗨，上週四央行突然宣布升息，你是否也大吃一驚？

其實，壞事原本就會發生在想不到的時候，如果所有事情都可以精準預測，大家都會先跑，世界上就沒有風險了。

那你知道買房最大的風險是什麼嗎？

買房子的時候選擇上市櫃建商，當然比較有保障，但是公司規模大，實收資本高，也不是就絕對不會出問題。

以前陣子中國超大開發商碧桂園的財務危機來作例子。碧桂園出問題，起因於政府打房以及斷銀根。當公司營收持續下降。外部再融資也借不到錢，導致現金流出現問題，不管公司再大，一樣面臨倒閉危機。

在房價超高的年代，你也想過買老公寓嗎？老公寓的優點，除了房價較低，虛坪較少，CP值超高之外。大家最重視的一定是都更改建的潛力。沒錯，如果老公寓真的能都更改建成功，房價通常可以賺一倍，房價1千萬轉眼間變成2千萬，簡直跟中大樂透沒兩樣。

但阿宅顧問又要潑你冷水了，台灣大部分的老房子，注定難以都更。為什麼呢?以下將老房都更困難的3個原因告訴你。

年輕人，來自異鄉來台北打拼的你，是否曾經幻想過有一天，能夠在台北落地生根，買下自己的房子，成為真正的天龍人呢？

很遺憾的，要潑你冷水了。如果你是個來自普通家庭，就讀普通學校，有個普通工作，領著中等薪水的普通人，不管你有多努力，經歷這些年的房價飛漲後，單純靠你自己，中產階級註定1輩子買不起台北市房子。

買房時，通常銷售人員都會提供實價登錄成交行情，作為出價的參考。你可能會想，政府的實價登錄當然可以信任，買房出價只要參考實價登錄再往下打個折，就一定沒問題了。

但你對實價登錄的信任，有時恰好變成少數不肖人士利用你的弱點。

花蓮大地震後，你也開始關心老屋改建、都市更新的議題了嗎？其實這不是新鮮事了，每次遇到地震或是選舉，都市更新都是必考題。但這麼多年過去，都市更新依然牛步，即使加上危老，每年平均不到千件，但全台屋齡50年的老屋超過百萬，進度還差得很遠很遠呢。

台灣房市最為人詬病的，除了房價過高之外，就是花了大錢買房子，卻買到一堆不實用的公設。面對輿論壓力，內政部規劃了虛坪改革方案，希望能降低公設比，讓大家買房時能夠取得更多的實用面積。

面對這樣對人民有利的改革方案，建商卻持保留態度。建商拒絕虛坪改革的1個主要原因是什麼，廢話不多說，直接用公式算給你看。

還沒買房的你，有擔心過如果一直不買房，老了會租不到房子這件事嗎？沒錯，關於必須買房的迷思中，最主要的一項，就是房東不願意把房子租給老人。為了不讓自己老了沒地方住，大家都必須趁年輕買房，老了才不會流落街頭。