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最後更新於 2024-05-03，由作者阿宅地產顧問更新

中正區原名城中區，顧名思義就是台北城的中心，自清治時期設立府治以來，一直是台北城最現代化、最繁榮的區域。區內不僅有總統府、博愛特區及各行政機關，國家圖書館及國家音樂廳等藝文設施，還有居於全台交通中樞的台北車站，可說是台灣最精華的政經中心。

台北市號稱天龍國，是集合所有資源，政商權貴的最愛城市。那麼身為全台政治經濟核心的中正區，應該就是天龍國中的天龍國，蛋黃區中的蛋黃。像中正區這樣的精華區，應該是大家心中買房的最佳選擇。但是，阿宅在這裡要顛覆你的想法。如果你很怕套牢，要小心中正區的房子。

為什麼呢？直接講答案，買中正區房子要小心的3個原因：人口少、房子老、房價高。

因為這三個原因，在人口老化及少子化的趨勢下，中正區未來可能無法支撐現況偏高的房價，以下直接用數據分析，告訴你為什麼。

中正區買房要小心的原因：人口少

依據台北市人口統計，中正區總人口，2013年1月為16.2萬人，到了2022年12月，人口降為14.8萬人，共減少1.4萬人。十年人口流失幅度達8.7%，高於台北市整體人口減幅7.3%，也是台北市人口流失第五多的區域。

深入分析，本區近十年遷入人口合計為10.8萬人、遷出人口合計為12.5萬人，長期趨勢為遷出人口大於遷入人口。2014年以後，均為遷出人口多於遷入人口，因此也導致區域大幅的人口流失。

再從人口結構來看，台灣把65歲以上定義為老年人，而國際進一步將65歲以上占總人口比率達20%以上，稱為超高齡社會。依2022年12月統計，中正區老年人口為 20.6%，已達超高齡社會門檻，人口老化十分嚴重。

一言以蔽之，中正區人口結構變化傾向就是又少又老。但人口減少只是短期的趨勢嗎？不，依據學者的推估，20年以後只會更嚴重。

國家發展委員會2020年曾委託學術單位進行「我國區域層級之家戶推計模擬」，依據該報告推估2019-2045年，中正區人口未來持續負成長，減少幅度將達-20%~-40%。

中正區買房要小心的原因：房子老

依據台北市2022年第4季房屋稅籍住宅類統計資料，中正區住宅數共有5.2萬戶，平均屋齡為38年，和大同區及信義區並列為台北市住宅第五老的區域。

進一步分析，台北市屋齡40年以上的老屋比例分布，最高的是萬華區的58.6%，其次依序是士林區的55.6%，大同區的53.6%，松山區53.3%，大安區52.5%。中正區52.1%排名第六，40年以上的老屋有2.7萬戶。

再看改建壓力更高的50年以上老屋，台北市屋齡50年以上的老屋比例中，最高的是大同區的25%，其次是萬華區的23.5%。中正區21.4%排名第三。50年以上的老屋有1.1萬戶。等於區域中5戶就有1間老屋有更新重建的需要。

那麼老屋更新重建需要多久呢？老屋打掉重練，通常有都市更新及危老重建兩種途徑，比起程序繁雜的都市更新，危老重建會是比較快的一種。

但2017年危老條例實施至今，依2023年2月底資料，台北市危老案件6年核准總件數也僅有797件，平均每年133件。然而中正區50年以上的老屋高達1.1萬戶，以這種重建進度，要讓區域風貌煥然一新，可能要等很久很久。

中正區依捷運交通動線及原有生活圈，大致分為台北車站、善導寺、東門、植物園、古亭以及公館等6個區塊。因整體地形較為狹長，各區塊周邊環境發展不同，價格也有差異。

東門商圈因臨接大安區永康商圈及大安森林公園，公共設施及生活機能完善，價格最高，古亭及植物園部分區域則因老舊公寓多，環境市容老舊，區域質感較差，平均價格最低。

就整體區域價格分析，依據台北市政府地政局公布之不動產市場動態月報資料，2022 年第4季中正區標準住宅價格為78.4萬元/坪，在台北市12行政區中排名第二，僅次於大安區的87.6萬元/坪，房價甚至比目前台北經濟發展重心的信義區（71.4萬元/坪)）還來的高。

最後總結，中正區現況是精華區，平均房價位居台北市第二名，預售屋開價甚至最高達180萬。

但城市是會老化的，再繁榮的區域都會有沒落的一天，就像大家熟知的「一府、二鹿、三艋舺」，過去的興盛繁華，都已遺留在歲月裡。

台積電股價2022年曾經達到688元的歷史最高，現在多少？股價剩533元。

當長期人口減少40%，區域衰敗老舊一堆老房難以更新，房價又是台北市數一數二的貴，中正區會是怎麼的前景？

所以，除非你超級喜歡中正區學區，或工作或原生家庭就在附近，有地理區位上的相對需求。不然就是屋主開給你價格真的無敵優惠，否則阿宅建議，要小心中正區的房子，免得一二十年後不好脫手了。